Oceňování majetku

Po jaký účel potřebujete ocenit nemovitost?

hypoteční účely, získání úvěru

vlastní přehled o tržní hodnotě

vypořádání spoluvlastnictví (SJM, podílové spoluvlastnictví)

vypořádání pozůstalosti

směna nemovité věci

nepeněžitý vklad do majetku firmy

exekuce, dražby

daň z nabytí nemovitých věcí (daň z převodu nemovitostí)

soudní spor

ocenění věcného břemene služebnosti nebo reálného břemene

Odhad pro hypotéku vychází z aktuální situace na realitním trhu, tržní odhad a odhad pro hypoteční účely jsou velice podobné. Banka si chrání své zájmy a při poskytování hypotéky musí tedy zjistit, za jakou částku může v případě insolvence klienta zpeněžit nemovitost, kterou žadatel dává do zástavy.

V uvedených případech se oceňuje majetek v úrovni tržní hodnoty. Tržní hodnota je určena nikoli na základě koeficientů a tabulek oceňovacího zákona (č. 151/1997 Sb.) a prováděcí vyhlášky, nýbrž podle skutečné nabídky a poptávky nemovitých věcí na realitním trhu v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy. Tržní ocenění je zpravidla založeno na třech základních přístupech - porovnávací, výnosový a nákladový. Tímto tržním oceněním je získána informace, jakou částku bychom měli reálně očekávat při nakládání se svou nemovitou věcí.

Při převodu nemovité věci je v některých případech nezbytné vypracovat znalecký posudek vypracovaný soudním znalcem nebo znaleckým ústavem o tzv. zjištěné ceně dle oceňovací vyhlášky (výpočet se zcela liší od tržního ocenění).

V roce 2013 platil daň prodávající, od roku 2014 je poplatníkem daně prodávající, pakliže se převodce a nabyvatel nedomluví jinak. Vše se od roku 2014 řídí zákonným opatřením Senátu č. 340/2013 Sb.

Dále uvádím základní případy při řešení výpočtu daně:

Aktuální výše daně činí 4% z nabývací hodnoty. Nabývací hodnotou může být sjednaná cena (SC) nebo srovnávací daňová hodnota (SDH), a to podle toho, která je vyšší.

SC se rozumí úplata (kupní cena) za nabytí vlastnického práva k nemovité věci.

Srovnávací daňovou hodnotou (SDH) je myšlena částka odpovídající 75 % ze směrné hodnoty (SH), nebo 75 % ze zjištěné ceny (ZC), podle volby poplatníka, kterou variantu si zvolí v daňovém přiznání.

Pokud si poplatník zvolí SDH v úrovni 75 % směrné hodnoty (SH), je nutné vyplnit správně a řádně přílohy daňového přiznání k určení směrné hodnoty Finančním úřadem (poplatník vyplní údaje týkající se velikosti, druhu, polohy, účelu, stavu, stáří, vybavení a stavebně technických parametrů). Typy nemovitostí, kdy SH stanovuje Finanční úřad, jsou rozepsány v §15 zákonného opatření Senátu č.340/2013 Sb. Stručně se jedná o: byty, rodinné domky, chaty, garáže a pozemky bez porostů. Kalkulačka Finanční správy pro výpočet směrné hodnoty (SH) uvedených nemovitostí.

Databáze aktuálních daňových tiskopisů

V ostatních případech (u budov hotelů, budov nebo hal pro obchod, průmysl, energetiku, vodní hospodářství, zemědělství apod.) je stále nezbytné vypracovat znalecký posudek na zjištěnou cenu.

Pokud si poplatník zvolí SDH v úrovni 75 % zjištěné ceny (ZC), osloví znalce nebo znalecký ústav a ten mu za úplatu vypracuje znalecký posudek o ZC, který přiloží k daňovému přiznání. Znalečné je uznatelným výdajem odečitatelným od základu daně.

Přehledný diagram 

Pro vyřešení soudního sporu je velmi často nezbytné vypracovat znalecký posudek o hodnotě nemovitosti. V závislosti na zadání soudu, žalující nebo žalované strany se zpracuje ocenění konkrétního majetku k určenému datu ocenění.

Věcné břemeno služebnosti a reálné břemeno se ocení podle kroků § 16b zákona 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění zákona 303/2013 Sb.

Ostatní druhy majetku

ocenění movitého majetku

ocenění podniku

Ocenění movitého majetku se zpracovává pro různé účely ocenění, např. pro vypořádání spoluvlastnictví, pro přecenění majetku firmy, pro prodej nebo nákup.

Oceňování podniků se obecně dělí na ocenění obchodních podílů, akcií, minoritních a majoritních účastí ve společnostech, účasti v družstvech, majetku a závazků firem.